Актуальное за неделю от ЦЕГРА: что рассказали эксперты?

Прошедшая неделя была насыщена яркими событиями и, как следствие, интересными новостями. Ведущие эксперты сферы недвижимости не смогли пройти мимо и благодаря компании MRC-club выразили свою точку зрения о происходящих событиях, которые мы для вас освещали.

В России стартовала новая программа льготной ипотеки

Руководитель департамента ипотечного кредитования «НДВ Супермаркет Недвижимости» Евгений Парфенюк:

– Я уверен, что такое решение поддержит первичный рынок недвижимости. Ключевая ставка ЦБ РФ находится на уровне 20%, а средние ставки по ипотеке обычно на несколько пунктов выше. Из-за этого тем покупателям жилья, которые не попадают под действие льготных программ, крайне сложно сейчас решиться на оформление ипотечного кредита. Однако ипотека будет оставаться доступной, если программа с государственной поддержкой (и другие льготные программы) продолжит действовать. Важно, чтобы заемщик грамотно оценил свои силы и финансовое положение перед тем, как оформить ипотеку в столь непростое время. Ухудшение материального положения (сокращение уровня дохода, потеря рабочего места и т. п.) могут привести к сложностям с обслуживанием жилищного кредита. Также стоит помнить, что заемщики могут добиться приостановки платежей по кредиту или уменьшить их размер благодаря оформлению ипотечных каникул (при этом т. н. льготный период длится максимум 6 месяцев). Банк, в свою очередь, продлевает срок кредитного договора на период действия льготного периода. Однако нужно учитывать, что ипотечные каникулы могут быть предоставлены только один раз в рамках действующего кредитного договора.

Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич:

– Программа льготной ипотеки отлично подходит для столичного региона, а еще больше – для Московской области. За счет увеличения лимита до 12 000 000 рублей у граждан появляется возможность выбора оптимального варианта на рынке нового жилья. Идеальный заемщик по данной ипотеке – тот, кто имеет достаточный подтвержденный доход, но не может претендовать ни на одну из более выгодных субсидированных программ («Семейная», IT-ипотека). Также отмечу, что доход должен быть подтвержден справкой НДФЛ с места работы. Несмотря на то, что самозанятые также имеют право предоставлять справки о доходах и претендовать на ипотечные займы, на практике число банковских отказов им пока еще велико. Кредитной организации сложно оценить риски такого заемщика, несмотря на то, что режим НПД существует уже несколько лет.

Росреестр предложил изменить понятие «недвижимое имущество»

Директор департамента стратегического консалтинга RRG Айдар Галеев:

– В российском гражданском законодательстве есть давняя и известная проблема неопределенности понятия недвижимого имущества. Сейчас к недвижимости относятся «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». В результате к недвижимости могут относить, с одной стороны, заборы, асфальтовые и бетонные площадки, станки на фундаменте и т. п. вещи, которые действительно прочно связаны с землей. И могут не относить здания, которые технически, как мы знаем, можно и передвигать. В предлагаемых поправках предлагается отказаться от прочной связи с землей. К недвижимости предлагается относить земельные участки, участки недр, а также расположенные ‎на земле или под ее поверхностью здания и сооружения.

Насколько эти поправки снимают правовую неопределенность, на самом деле не очень понятно, поскольку далее возникает логичный вопрос: что можно отнести к зданиям и сооружениям? Есть объекты с разрешением на строительство и актом ввода в эксплуатацию. Но как тогда быть с множеством объектов, которые построены десятки и сотни лет назад, которые таких документов не имеют? Среди возможных последствий принятия данного законопроекта – расширение объектов налогообложения по налогам на имущество организаций и физических лиц. На сегодняшний день существует множество сооружений, которые не являются недвижимостью. К примеру, вышки сотовой связи, линии электропередач, железнодорожные пути и т. д. Признание их недвижимостью существенно увеличит налогооблагаемую базу. Меня беспокоит, что в новых поправках игнорируется проблема единства судьбы земельного участка и зданий и сооружений, находящихся на нем. В законопроекте я не увидел, что недвижимостью предлагается считать объекты с «самостоятельной хозяйственной ценностью», о чем говорится в статье. Подобное определение вообще лишено какой-либо определенности, и очень хорошо, что его в законе нет. В целом такое ощущение, что проблема этим положением законопроекта (там есть и много других моментов, которые мы сейчас не комментируем) не решается, она просто переносится на другой уровень.

Застройщиков лишат возможности продавать квартиры в обход счетов эскроу

Основатель сети гибких рабочих пространств officeless и генеральный директор АО «Бизнес-Недвижимость» Денис Беэр:

– Само введение счетов эскроу сильно изменило рынок и отразилось на его игроках, но стало большим шагом по защите обманутых дольщиков. Закон мог обанкротить часть мелких и средних застройщиков. По разным оценкам, с рынка должно было уйти до 30% девелоперов. Схема с обходом дала им необходимую отсрочку, поэтому вряд ли лишение возможности продавать квартиры с использованием лазеек станет сильным ударом по застройщикам. С одной стороны, это планомерное развитие хорошей инициативы помощи обманутым дольщикам и ограничитель девелоперов, с другой, решение все равно в итоге скажется повышением стоимости квартир для конечных пользователей даже с учетом субсидирования застройщиков по программе ипотечного кредитования.

Ранее мы сообщали о том, что думают эксперты про то, что ВТБ заявил о расширении ипотеки с государственным субсидированием.