Более 70% торговых центров в европейской части РФ эксплуатируются более 10 лет

Проблема устаревания торговой инфраструктуры – как инженерно-технологического, так и морального – с каждым годом становится все острее. В европейской части страны доля проектов, стартовавших более 15 лет назад, превысила 40%. Стажем в 10+ лет отличается уже свыше 70% всех ТЦ. При этом расширение фонда арендопригодных площадей резко замедлилось.

Специалисты УК «Сампа» подсчитали, что вклад последнего пятилетия ограничивается 6% от общего объема предложения, накопившегося к настоящему времени.

На территории европейской части РФ (без учета Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих областей) сейчас функционируют 865 торговых центров. Их общая площадь оценивается аналитиками УК «Сампа» в 22 млн квадратных метров. К сдаче в аренду приспособлены 14,5 млн квадратных метров недвижимости. По объему предложения лидируют Самара (1,13 млн квадратных метров), Нижний Новгород (1,01 млн квадратных метров) и Краснодар (1 млн квадратных метров). Отметку в 0,5 млн квадратных метров GLA преодолели также Казань, Ростов-на-Дону, Воронеж, Курск, Иваново и Ярославль. Еще 8 региональных центров располагают от 300 до 500 000 квадратных метров качественных торговых площадей, 11 – от 200 до 300 тысяч квадратных метров, и столько же – от 100 до 200 тысяч квадратных метров. В восьми региональных центрах торговая индустрия пока не достигла показателя в 100 тысяч квадратных метров арендопригодных площадей. Почти все они расположены на Северном Кавказе (единственное исключение – Нарьян-Мар).

Большинство региональных комплексов нуждается в реконструкции или, по крайней мере, реконцепции. Период эксплуатации 132 ТЦ из 865 (15,3%) перевалил за 20 лет. Некоторые из этих зданий были построены в советские или даже царские времена. Их доля в общей структуре GLA – 11,5% (1,7 млн квадратных метров) – относительно невелика, но все же весьма заметна.

Основной массив торговой инфраструктуры в городах к западу от Урала сформировался с 2004-го по 2013-й гг. Тогда открылись почти 500 ТЦ с 8,9 млн квадратных метров помещения для сдачи в аренду (61,2% от всего объема актуального предложения). Особенно насыщенным выдался период 2009-2013 гг. Это было «время гигантов»: средний размер GLA у сданного объекта равнялся 19 800 квадратных метров – в полтора раза больше, чем у зданий поколения 2019-2024 гг. (13 100 квадратных метров). В ту пятилетку на рынок вышли четыре из десяти крупнейших торгово-развлекательных комплексов из взятой выборки.

В дальнейшем девелоперская активность пошла на спад. 2014-2018 гг. отметились 169 премьерами. Они пополнили фонд торговой недвижимости на 3,1 млн квадратных метров (21,2% от валового показателя).

За последние пять поступления качественных лотов на региональные рынки почти прекратились. По данным УК «Сампа» с 2019-го по 2024-й зарегистрировано 69 открытий. Новейшие комплексы содержат 0,9 млн квадратных метров арендопригодных площадей (6,2% от валового показателя) – это 3,4 раза меньше, чем за предыдущее пятилетие, и в 5,5 раз меньше, чем в 2009-2013 гг. Лишь в 28 из 47 городов расширился пул проектов. По 50+ тысяч квадратных метров GLA получили Киров, Нижний Новгород, Казань, Калининград, Краснодар и Грозный. Помимо них в топ-10 вошли Ярославль, Воронеж, Псков, Мурманск, где площадь свежего предложения измеряется 30-40 тысяч квадратных метров.  В общей сложности на долю этих десяти городов приходится без малого три четверти (72,9%) всех пополнений.

Таким образом, 72,5% (доля GLA 72,7%) всех действующих ТЦ в европейской части страны справили 10-летний юбилей, а 43,6% (доля GLA 38,6%) – 15-летний.

Сильнее всего вопрос обновления сложившейся торговой сети дает о себе знать в Казани, Владимире, Рязани, Калининграде, Ростове-на-Дону, Пензе, Ставрополе, Иваново и Чебоксарах . В каждом из перечисленных городов от 50% до 65% предложения держится на комплексах, эксплуатируемых дольше 15 лет. Сопоставимые пропорции характерны также для Орла (48,6%) и Ярославля (48,3%). Примечательно, что в Чебоксарах, Рязани и Владимире более 30% фонда GLA до сих пор покрывается за счет зданий, которым по 20+ лет.

Пиковым 2009-2013 гг. обязана своим появлением треть (34,1%) всей торговой недвижимости на западе страны. Однако в некоторых городах влияние этого периода намного больше. Например, в Брянске с 2009-го по 2013-й было введено 79,4% всех имеющихся площадей, в Белгороде – 72,5%, в Вологде – 61,4%, в Сыктывкаре – 60,8%, в Смоленске – 60,5%, в Калуше – 54,5%, в Воронеже – 50,7%. К этой группе примыкают Саратов (45,7%) и Петрозаводск (45,4%).

Самая благополучная ситуация наблюдается в Архангельске. Там проекты, стартовавшие в 2014-2018 гг., занимают в локальной структуре предложения 68,0%. На 50-60% за последние десять лет торговая инфраструктура обновилась в Йошкар-Оле, Курске, Мурманске, Кирове, Саранске и Туле. Причем в Кирове 40,9% GLA связано с ТЦ, сданными в 2019-2024 гг. В Мурманске их вес достигает 19,1%, в Йошкар-Оле – 18,1%.

«В большинстве локаций насыщенность торговой инфраструктурой достигла определенной точки предела или близка к ней. Запуск новых проектов оправдан только в тех микрорайонах, где активно развивается жилая застройка. В остальных случаях на первый план выходит реконцепция уже действующих комплексов, – подчеркивает Мария Дорохова, коммерческий директор УК «Сампа». Особую важность приобретает тренд на трансформацию ТРЦ в полноценные общественные пространства с познавательной и просветительской составляющими».

Ранее стало известно, что более 50% торговых центров в Москве перенесли свое открытие на 2025 год.