Рынок недвижимости на пределе: новые ставки убивают ипотеку

Рынок недвижимости Москвы проходит один из самых непростых периодов за последние годы: рекордные ставки вынуждают застройщиков пересматривать планы, а покупателей – отказываться от сделок. Такое мнение в беседе с корреспондентом ДОМ.NEWS высказал Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».

Эксперт подробно рассказал о первой реакции рынка на рост ставки и его прогнозе на будущее. По его словам, повышение ключевой ставки до 21% резко сократило спрос на ипотеку. И даже если ставка будет расти дальше, это уже не повлияет на динамику спроса: для большинства потенциальных покупателей ипотека становится просто недоступной.

«Когда ставка перевалила за 18%, спрос сразу резко упал. Сегодня будь ставка 21 или 25%, – это уже не имеет значения: по таким ставкам ипотека становится непосильной для многих россиян», – отмечает Валерий Летенков. Покупатели, у которых недостаток средств составляет около миллиона рублей, еще пользуются кредитами, но это уже минимальные ипотечные суммы, которых едва хватает на покрытие расходов при покупке скромного жилья.

Сложное время для покупателей и застройщиков

Валерий Летенков подчеркивает, что застройщики в текущих условиях сталкиваются с серьезными трудностями. Увеличение расходов на строительство, кредиты и обязательства перед банками вынуждают девелоперов держать цены на высоком уровне. Себестоимость строительства продолжает расти: стоимость ремонта, стройматериалов и трудозатрат увеличилась почти в два раза за последние несколько лет. По оценкам эксперта, себестоимость квадратного метра сегодня может составлять 200 000 рублей, а средняя цена на рынке – около 300 000. Это минимальная маржа, которая лишь позволяет застройщику не работать в убыток.

«Снижение цены на 10-15% сделает проекты убыточными, и застройщикам не останется выбора, кроме как сокращать количество новых объектов», – поясняет он.

Одним из факторов, существенно повлиявших на рынок за последние годы, стала льготная ипотека, которая помогла новостройкам существенно вырасти в цене, обогнав стоимость вторичного жилья. Однако Валерий Летенков отмечает, что такая ситуация – перекос, который нуждается в выравнивании.

«Первичка выросла из-за льготной ипотеки, и сегодня квадратный метр новостроек может стоить дороже вторичного жилья, что является рыночным дисбалансом. По идее, новостройки должны стоить дешевле, так как требуют дополнительных вложений для комфортного проживания», – считает эксперт.

Прогноз на будущее: что ждет рынок жилья при текущих ставках?

Прогнозы на ближайшие полгода неутешительны: по мнению Валерия Летенкова, высокие ставки будут держаться на уровне около 20%, и снижения ниже 15% в 2024 году ожидать не приходится. Это означает, что спрос на ипотеку останется ограниченным, а покупатели будут вынуждены откладывать решение о покупке жилья.

«Для оживления рынка ставка должна быть ниже 15%. Только тогда ипотека вновь станет доступной, и у покупателей появится стимул для сделок», – считает он.

Если в ближайшее время не появятся новые программы поддержки или субсидии, число непроданных квартир у застройщиков, скорее всего, будет расти. Тем не менее это не приведет к значительному падению цен, поскольку девелоперы не могут позволить себе продавать квартиры в убыток. Непроданные квартиры останутся на балансе застройщиков до лучших времен, что создаст затоваривание на рынке вторичного жилья, но вряд ли станет поводом для снижения цен.

Валерий Летенков подчеркивает, что на фоне общего роста цен на товары и услуги в стране, удержать цены на квартиры на текущем уровне – уже задача сложная. Если же девелоперы начнут снижать цены на свои объекты, это станет первым сигналом о серьезных финансовых трудностях компаний.

Ранее мы писали о том, что 60% покупателей жилья сейчас не могут позволить себе сделку из-за ипотечных ставок.