Госдума прорабатывает новые правила для коттеджных поселков

Законопроект, регулирующий порядок пользования общим имуществом в коттеджных поселках, готовят ко второму чтению, пишет «Российская газета». Ранее Конституционный суд предписал определить в законодательстве понятие «жилищный комплекс» и урегулировать вопросы, связанные с жизнью в коттеджных поселках.

Конституционный суд ранее пришел к выводу, что действующие законодательные нормы не учитывают специфику коттеджных поселков. КС рассмотрел дело женщины, с которой взыскали задолженность за уборку и содержание дорог, освещение территории, организацию контрольно-пропускного режима выкашивание травы и другие услуги. Женщина купила два земельных участка в коттеджном поселке, при этом не заключила договор с управляющей компанией. Она заявила, что услугами УК не пользуется и не знала, что участки входят в состав коттеджного поселка. Женщина уточнила, что земельные участки находятся на территории, не огороженной забором, на них нет элементов общей инженерной инфраструктуры.

При рассмотрении дела суды обратились к Жилищному кодексу, указав, что владельцы участков в поселках, как и владельцы помещений в многоквартирных домах, должны нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от того, пользуются ли они им. Все владельцы участков должны выполнять решения общего собрания, если была выбрана управляющая компания и утвержден договор с УК.

Конституционный суд рассмотрел жалобу и пришел к выводу, что индивидуальные дома и участки, объединенные в поселок с общей инфраструктурой, имеют свою специфику, отличную от многоквартирных домов, рассказал юрист, заведующий бюро адвокатов «Де-юре» Никита Филиппов. Действующее жилищное законодательство эту специфику не учитывает, в частности, не принимает во внимание, что объекты общего пользования расположены обособленно от частных домов.

КС предписал внести поправки в действующее законодательство. С учетом этих замечаний был разработан законопроект о порядке пользования общим имуществом в коттеджных поселках. В первой редакции термин «жилой комплекс» звучит широко, отмечают эксперты. Он может включать несколько участков без домов, с любым разрешенным видом использования. По словам Филиппова, документ в данной редакции регулирует правила коттеджных поселков, ТСН, и может применяться к СНТ и ОНТ. При этом владельцы участков, домов и объектов инфраструктуры могут инициировать проведение общего собрания для признания их жилым комплексом. Филиппов напомнил, что правила для СНТ уже содержатся в ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Юрист допустил, что эту неточность могут исправить при подготовке законопроекта ко второму чтению.

По словам Филиппова, законопроект детально регламентирует порядок проведения общего собрания и его компетенции, а также разграничивает общее имущество на два вида: находящееся в долевой собственности и частное, принадлежащее конкретному лицу.

Для общего имущества, которое находится в долевой собственности, предложено три варианта управления: через управляющую компанию, через ТСН и непосредственное управление собственниками, добавил Филиппов.

Если управление общим имуществом осуществляется через управляющую компанию, каждый владелец самостоятельно исполняет обязанности, предусмотренные договором с УК и не будет отвечать по обязательствам соседей. Условия договора с УК должны быть одинаковыми для всех собственников.

При непосредственном управлении договоры на водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение, вывоз мусора заключаются отдельно с каждым собственником. Договоры на оказание услуг по охране, уборке общего имущества собственники заключают совместно.

Создать ТСН для управления общим имуществом можно, собрать 50% голосов плюс 1 голос. На территории одного поселка может действовать только одно ТСН, подчеркнул юрист. Участники ТСН платят членские взносы и целевые взносы, они обязательны для на всех членов товарищества. Владельцы домов и земельных участков, которые не входят в состав ТСН, должны платить на создание и содержание общего имущества. Размер платежей не может быть больше или меньше взносов, которые вносят участники ТСН.

КС подчеркнул, что изъятие у частных лиц законно приобретенного имущества, которое используется для общих целей, недопустимо. В связи с этим авторы документа проработали правила использования таких объектов.

Ранее мы писали о том, что имущество в коттеджных поселках могут разделить на несколько категорий.