Налог с продажи недвижимости по заниженной цене вырастет в 2025 году: комментарий эксперта

Эксперт по налогам Александр Вешкурцев рассказал, как изменятся условия для продавцов недвижимости по заниженной цене в 2025 году.

С 1 января 2025 года в силу вступает поправка, которая изменит правила налогообложения при продаже недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости. Внесенные в налоговое законодательство изменения дают региональным властям право увеличивать понижающий коэффициент, применяемый для определения налоговой базы, с 0,7 до 1. Это означает, что налоговая нагрузка на продавцов, занижающих цену в договоре, может значительно возрасти.

Александр Вешкурцев, налоговый юрист, рассказал ДОМ.NEWS: «Сегодня, если продавец указывает стоимость недвижимости в договоре ниже ее кадастровой оценки, налоговая инспекция признает доходом продавца кадастровую стоимость, однако с применением коэффициента 0,7. То есть налогооблагаемая база составляет всего 70% от кадастра».

Этот механизм часто используется, чтобы снизить налоговую нагрузку, так как фактическая сумма налога зависит от указанной в договоре цены и установленного коэффициента. Однако начиная с 2025 года в ряде регионов эта практика станет менее выгодной.

Поправка, закрепленная в статье 214.10 Налогового кодекса РФ и дополненная положениями пункта 26 статьи 2 Закона №176-ФЗ от 12 июля 2024 года, позволяет регионам отказаться от применения понижающего коэффициента и начислять налог, исходя из 100% кадастровой стоимости. Для продавцов это означает, что налоговая нагрузка может существенно увеличиться.

«Теперь, если продавец решит указать в договоре стоимость ниже кадастра, налог будет исчисляться от полной кадастровой стоимости недвижимости, где применен такой региональный коэффициент. В примере, если налог с квартиры с кадастровой стоимостью в 10 млн рублей сейчас составляет 260 000 рублей, то с 2025 года он может составить 750 000 рублей», – поясняет Александр Вешкурцев.

Причины, по которым продавцы занижают стоимость сделки в договоре, могут быть разными, включая оптимизацию налоговых выплат. Но изменения, которые вступят в силу в 2025 году, усложняют возможность снижения налога таким способом. В частности, местные законы уже приняты в Татарстане, где налоговая инспекция будет признавать доходом продавца полную кадастровую стоимость. Эксперт подчеркивает, что если другие субъекты РФ примут аналогичные решения, аналогичный порядок будет применяться и в других регионах страны.

Александр Вешкурцев уточняет, что это изменение может повлиять и на практику риэлторских агентств, которые нередко предлагают клиентам указывать в договоре сумму, меньшую реальной стоимости объекта.

«С 2025 года такие сделки станут менее выгодными, и тем, кто хочет минимизировать налоговые обязательства, будет целесообразнее учитывать полную кадастровую стоимость недвижимости при составлении договора и использовать легальные методы оптимизации налогообложения», – отмечает эксперт.

Рост налоговой нагрузки на продавцов недвижимости с 2025 года может быть еще более значительным, если учитывать изменения, связанные с прогрессивной шкалой налогообложения. В ряде случаев налоговая ставка может возрасти, что еще больше увеличит итоговую сумму НДФЛ для некоторых категорий налогоплательщиков. Александр Вешкурцев подчеркивает, что, несмотря на изменения, существуют законные способы оптимизации налоговых обязательств при продаже недвижимости, и настоятельно рекомендует продавцам изучить налоговые аспекты перед сделкой.

Ранее собственникам квартир и домов напомнили о необходимости оплатить налоги до 1 декабря.