«Запрещенные» квартиры принесли московским девелоперам 12% всей выручки

В начале августа Сергей Собянин завизировал постановление № 1672-ПП, согласно которому из девелоперского оборота должны быть выведены однокомнатные квартиры менее 28 квадратных метров и двухкомнатные менее 44 квадратных метров. Между тем, эти продукты – одни из самых популярных на рынке. Согласно подсчетам аналитиков, на их долю приходится 22,7% спроса и 19,2% предложения. В течение предыдущего сезона строительные компании заработали на «запрещенных» форматах жилья 192,1 млрд рублей – 11,7% от валового объема выручки.

Решение московского руководства ввести габаритный минимум для самых массовых типов квартир окажет существенное влияние на городской рынок недвижимости. Достаточно сказать, что по итогам 2023 года 32,9% всех проданных студий и однокомнатных квартир (16 700 единиц) имели площадь до 28 квадратных метров, а 17,7% реализованных «двушек» (5400 единиц) – до 44 квадратных метров. Совокупная стоимость этих лотов оценивается экспертами Arendator.ru и Urbanus.ru в 192,1 млрд рублей. Этот объем занимает 11,7% в общей структуре финансовых поступлений от реализации жилья в новостройках (без учета апартаментов).

Повышенным спросом малогабаритные лоты пользуются среди аудитории, ориентированной на недвижимость комфорт-класса. С ними связано 27,2% сделок и 18,8% выручки на рынке массового жилья. Впрочем, эти объекты играют заметную роль и для компаний, работающих в бизнес-классе. На протяжении года они распродали 3200 «однушек» площадью до 28 квадратных метров и 1200 «двушек» площадью до 44 квадратных метров (15,9% от общего количества выбывших квартир) и тем самым пополнили свои бюджеты на 53,1 млрд рублей. Указанная сумма составляет 8,8% от денежной массы, аккумулированной в сегменте «бизнес». Что касается премиальной недвижимости, то здесь вне рамок, заявленных в постановлении № 1672-ПП, оказались всего четыре десятка квартир общей стоимостью 1,12 млрд рублей (менее 0,5% от выручки в премиум-классе).

В общей сложности, 48 из 85 московских девелоперов, которые в 2023 году использовали схему с ДДУ, отметились продажами «запрещенных» лотов. Больше всех на реализации этого типа жилья заработала ГК «ПИК» – 64,2 млрд рублей (19,8% всей корпоративной кассы). За ней на большой дистанции идут группа «Самолет» с показателем 28,5 млрд рублей (25,3% кассы) и ГК «А101» с показателем 23,2 млрд рублей (18,7% кассы). Группа «ЛСР» продала «однушек» и «двушек» с «вненормативными» габаритами на 19,9 млрд рублей (26,6% кассы). Компанию Level Group подобные лоты обеспечили 12,5 млрд рублей выручки (16,8% кассы), а группу «Аквилон» – 5 млрд рублей (33,6% кассы). Приведенные цифры дают некоторое представление о том, какие последствия для стройиндустрии мог бы сулить этот шаг московских властей в обычной ситуации. Однако поворот к более консервативной ипотечной политике и резкий рост кредитных ставок уже отсекли от рынка большую часть потребителей такого продукта. В сложившихся обстоятельствах повышаются риски того, что застройщики попытаются удешевить жилье путем внедрения более мелкой нарезки. Удержать их от этого искушения, по всей видимости, и призван документ, подписанный Сергеем Собяниным.

По состоянию на сегодняшний день в экспозиции накопилось 13 400 квартир из двух исследуемых категорий. Они покрывают одну пятую столичной витрины. 73,4% предложения в границах обозначенной выборки распределено между шестью перечисленными структурами (причем больше половины всех юнитов относится к проектам ГК «А101», ГК «ПИК» и Группы «ЛСР»). К ним нужно прибавить компанию «Стройком», которой принадлежат ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Новое Летово». В настоящее время ею выставлены на продажу около 670 «вненормативных» лотов – это 28,8% от актуальных запасов жилой недвижимости, которыми располагает застройщик. Сопоставимые показатели характерны также для Level Group (28,4%) и группы «ЛСР» (29,1%). ГК «ПИК» и группа «Самолет» не допускают увеличения доли малогабаритных квартир до столь высокого уровня. У первой их содержание ограничивается 20,3%, у второй – 16,5%. В наибольшей степени от реализации этих продуктов зависят группа «Аквилон», у которой они образуют 51,2% предложения, и ГК «А101» (35,0% предложения). 

Ранее эксперт разъяснила, для чего Москве был нужен запрет на строительство малогабаритных квартир.