Риелтор рассказала, что на самом деле происходит на рынке жилья Москвы

Эксперт рынка недвижимости Москвы Татьяна Агеева, руководитель агентства Ageeva Real Estate, анализирует состояние вторичного рынка жилья в 2024 году. Она отмечает нормализацию после ажиотажа, влияние ипотеки и возможные стратегии участников рынка.

«Мы наблюдаем значительное снижение количества сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы по сравнению с прошлым годом. Я считаю, что это нормализация после ажиотажного спроса на продажу жилья и переездов за рубеж в 2022 – начале 2023 года. Панические настроения улеглись, и рынок вернулся к норме с тенденцией к небольшому снижению количества сделок, – рассказала ДОМ.NEWS Татьяна Агеева. – Ипотека играет значительную роль на вторичном рынке. Льготные программы ипотеки частично переключили покупателей с небольшими суммами на руках на рынок новостроек, позволяя застройщикам поднимать цены. За время действия льготной ипотеки ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками в городах-миллионниках достиг 19%. Однако в абсолютных цифрах ипотеку на «торичку» все равно берут больше: за первые 6 месяцев 2024 года на «вторичке» было выдано 478 000 ипотечных кредитов, на «первичке» – 282 000. Это объясняется тем, что вторичка оказывается выгоднее для тех, у кого есть значительная сумма на первый взнос. Именно поэтому, несмотря на почти двукратный перевес количества кредитов, по объему выданных средств «первичка» и «вторичка» практически равны (1429 млрд против 1439 млрд рублей). Кредиты на вторичный рынок берут чаще, но суммы меньше.

Говорить о том, что вторичный рынок жилья не зависит от ипотеки – большое преувеличение. Однако при повышении ставок до невыгодного уровня покупатели «вторички» могут найти недостающие средства в альтернативных источниках. В то время как покупатели новостроек без ипотеки такие суммы нигде не найдут, что приведет к снижению продаж у застройщиков, если те не предложат альтернативные варианты, такие как рассрочки, субсидированные и траншевые ипотеки.

Доля потенциальных покупателей, выбирающих между первичным и вторичным рынками, составляет не более 15-20%. Большинство изначально ориентированы либо на один, либо на другой рынок, исходя из бюджета, критериев для получения ипотеки и личных запросов относительно будущего объекта недвижимости.

Что касается цен, то рынок замер в ожидании новостей и решений по ипотеке и ключевой ставке. Недавнее продление программы льготной семейной ипотеки на новостройки до 2030 года с сохранением ставки на уровне 6% говорит о том, что государство будет поддерживать отрасль и покупательскую способность.

Продавцы на вторичном рынке не спешат снижать цены, многие снимают квартиры с экспозиции, чтобы выставить их ближе к концу года, ожидая перехода части спроса с первичного рынка на вторичный. Застройщики тоже не спешат опускать цены, предлагая взамен рассрочки, траншевые ипотеки и другие выгодные условия для покупателей.

Покупатели действительно пытаются добиться скидок, настаивая на том, что спрос упадет, но им это не особенно удается. Рынок остается спокойным, цены высокими, а настроения стабильными. В целом, я ожидаю, что рынок адаптируется. Количество выданных ипотечных кредитов будет снижаться, небольшая часть спроса перейдет на «вторичку». Застройщики вновь научатся продавать без снижения цен, предлагая клиентам более гибкие условия. Но резких изменений на рынке ожидать не стоит».

Ранее мы писали о том, что на элитном рынке недвижимости Москвы растет интерес к виллам, патио и пентхаусам.