Состоятельные москвичи перестали перепродавать строящееся жилье

Доля сделок по договорам переуступки прав требования на первичном рынке премиум-класса Москвы опустилась до минимального уровня за 10 лет. Этот показатель снизился до 5%, при этом ранее средняя доля таких сделок в год составляла 15%.

Автор исследования, эксперты компании «Аеон Девелопмент», объясняют коррекцию более сдержанным ростом цен на недвижимость относительно темпов 2020-2022 годов. Менее очевидной причиной стал выход на рынок семейного формата премиальных ЖК, в которых значительно больше покупок для собственного проживания, а не для инвестиционных целей.

Эксперты проанализировали динамику сделок по переуступке ДДУ за последнее десятилетие. Переуступка (цессия) – это передача прав и обязанностей по ДДУ от одного лица другому до ввода проекта в эксплуатацию. В основном, жилье перепродают инвесторы, которые приобрели квартиру на этапе котлована и затем реализуют ее по боле высокой цене на этапе завершения строительства.

Как отмечают аналитики «Аеон Девелопмент», доля цессий в общей структуре премиального рынка столицы в текущем году сократилась до 5%. В прошлом году показатель находился на уровне 13%, в 2022 году – 22%. В среднем за десять лет доля переуступок составляла 15%, а пиковое значение было зафиксировано в 2019 году – 24%.

Снижение доли переуступок характерно для всех классов жилья. В более бюджетных сегментах динамика обусловлена высокой ключевой ставкой и, как следствие, удорожанием ипотеки. Ранее квартиру по договору переуступки у частного инвестора можно было приобрести по семейной и IT-ипотеке, но по текущим условиям льготных программ невозможно приобретение квартиры по переуступке у физического лица.

Падение спроса на такие сделки в классах «эконом» и «бизнес» связано и со стоимостью недвижимости. Интересанты, ранее желавшие совершить такую сделку, отказались от нее из-за отсутствия финансовых возможностей, даже несмотря на то, что стоимость квартиры с переуступкой может быть до 30% ниже цены от застройщика.

«В премиум-классе причины снижения доли цессий другие. На высокобюджетном рынке ипотека практически не влияет на продажи. Так, в нашем комплексе небоскребов «River Park Кутузовский» доля ипотеки составляет 10-15% и это, в основном, классические рыночные программы. Некоторое влияние на рынок оказало замедление роста цен относительно динамики 2020-2022 годов. Настолько привлекательных ценников на страте уже нет, доходность для инвесторов изменилась, и при этом вырос спрос на короткие банковские вклады. Инвесторы ждут дальнейшего развития событий», – рассказывает Дмитрий Старостин, управляющий партнер «Аеон Девелопмент».

Как добавил топ-менеджер, основной неочевидной причиной снижения доли переуступок стало изменение самого формата премиальных ЖК. Сегмент перешел от клубных домов в историческом центре к девелопменту масштабных проектов с семейной инфраструктурой, которые сегодня забирают практически весь рыночный спрос.

«Крупный формат премиальных комплексов иначе видит свою аудиторию. Мы изначально ориентировали ЖК «River Park Кутузовский» на семейного покупателя и заложили полный набор инфраструктуры в формате family premium.  Наш проект стабильно занимает первое место по числу ДДУ с физическими лицами, при этом 80-85% клиентов приобретают квартиры именно для собственного проживания, а не для последующей переуступки прав требования и не для продажи или сдачи в аренду после ввода в эксплуатацию. Доля переуступок в проекте сейчас находится на уровне 2%. На рынке есть примеры ЖК, в которых доля цессий достигает 30-35%», – заключил Дмитрий Старостин.

Ранее мы писали о том, что в Петербурге предложение квартир по переуступке снизилось почти на 50%.