Квартиры в московских новостройках перестали уменьшаться

В начале 2024 года средняя площадь квартир и апартаментов на рынке новостроек Москвы практически не изменилась вопреки пятилетнему тренду, сообщает ДОМ.NEWS со ссылкой на материалы аналитиков «Метриум».

Средняя площадь помещения в продаже во всех сегментах рынка составила 54,4 квадратного метра в феврале 2024 года против 54,3 квадратного метра в феврале 2023 года. В целом же за последние пять лет новые квартиры в Москве в продаже уменьшились в среднем на 21%.

В феврале 2024 года средняя площадь квартир (в том числе и апартаментов) в новостройках Москвы в продаже составила 54,4 квадратного метра, что практически совпадает с показателем февраля 2023 года. Такая динамика зафиксирована впервые с 2019 года, то есть в 2020-2022 квартиры в среднем становились только меньше. Так, за 2020 год средняя площадь помещений уменьшилась на 5% (69,3 квадратного метра до 65,7 квадратного метра), за 2021 год – на 11% (с 65,7 квадратного метра до 58,3 квадратного метра), за 2022 – на 7% (с 58,3 квадратного метра до 54,3 квадратного метра).

Аналитики «Метриум» отмечают, что средний показатель площади меняется под воздействием разных факторов. Среди них не только изменение подхода застройщиков к формированию продукта, но и, к примеру, увеличение доли более дорогих новостроек с относительно большими квартирами в общем объеме предложения. Помимо этого, влияет на среднюю площадь оставшихся в продаже квартир и спрос на небольшие помещения, которые уходят в первую очередь.

«Прежде всего, такая статистика объясняется вымыванием наиболее доступных по стоимости и небольших по площади лотов, что в конечном счете повлияло на общую картину на рынке, – комментирует Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа». – Кроме того, с 2020 по 2023 год большое влияние на спрос оказали ипотека с господдержкой, семейная ипотека, а также сниженные ставки в рамках субсидированных программ банков и девелоперов, которые позволили расширить платежеспособный спрос. В итоге многие покупатели приобретали квартиры больших площадей, чем они могли бы позволить себе при более дорогой ипотеке».

В массовом сегменте за прошедший год также практически не зафиксировано изменений в площади. Так, в конце 2023 года в новостройках эконом- и комфорт-класса застройщики предлагали помещения средней площадью 44,3 квадратного метра против 44,6 квадратного метра год назад. Между тем в 2022 году показатель сократился на 8%, в 2021 году – 14%, в 2020 – на 5%.

Одновременно в жилых комплексах бизнес-класса площадь квартир и апартаментов за год все же уменьшилась более заметно – с 61,8 квадратного метра до 60,4 квадратного метра (на 1,4 квадратного метра или на 2%). Но в прошлые годы средняя площадь помещений в новостройках этого класса сокращалась более радикально: в 2022 году – на 7%, в 2021 году – на 8%, за исключением 2020 года (–1,5%).

Застройщики премиальных жилых комплексов также стали предлагать квартиры со средней площадью на 1 квадратный метр меньше, чем в конце 2022 года. В декабре 2023 года средний размер помещения в новых домах этого класса составлял 79,2 квадратного метра против 80,2 квадратного метра в декабре 2022 года (–1%). Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», показатель средней площади в премиальных новостройках более волатильный, чем в других сегментах рынка, и колебания такой величины могут происходить и в другие периоды. Как и в других сегментах рынка, в премиуме в предыдущие годы средняя площадь помещений сокращалась более заметно: в 2022 году – на 7%, в 2021 году – на 15%, в 2020 – на 10%.

«Однозначно отрицательно толковать тенденцию к уменьшению площади квартир нельзя, – говорит Жанна Махова, директор по продукту MR Group. – Особенно это касается классов новостроек «премиум» и «бизнес». Напомню, что история этих сегментов начиналась с жилых комплексов 2000-х годов, в которых нормой были 200-метровые «трешки». Сейчас такими квартирами полон вторичный рынок жилья – их очень трудно продать, потому что покупатели не видят смысла в таких огромных квартирах. Одновременно с оптимизацией площади качество планировочных решений росло. В современном премиальном комплексе 70-метровая двухкомнатная квартира может быть намного более функциональной, чем огромный 200-метровый пентхаус 2000-х гг.».

Исключением из общей тенденции стали новостройки в высокобюджетном сегменте рынка (элитные и делюкс). В среднем площадь помещений в них в феврале 2024 года составила 150,6 квадратного метра против 157,3 квадратного метра в феврале 2023 года. Таким образом, показатель уменьшился за год на 4%. Однако эксперты отмечают, что и в этом сегменте рынка средний показатель часто кардинально меняется из-за структуры предложения. Например, в 2022 году средняя площадь уменьшилась на 4%, в 2021 году выросла на 24%, а в 2020 сократилась на 6%

В более широкой ретроспективе средняя площадь помещений в Московских новостройках заметно сократилась. С конца 2018 года этот показатель уменьшился на 21%. В натуральном измерении средняя площадь квартиры или апартамента в Москве за пять лет сократилась с 68,5 квадратного метра до 54,4 квадратного метра, то есть на 14,1 квадратного метра.

Больше всего в площади потеряли помещения в новостройках эконом- и комфорт-класса. За пять лет они стали меньше на 25%, потеряв 14,6 квадратного метра в среднем (44,3 квадратного метра сейчас против 58,9 квадратного метра в конце 2018). Далее следуют квартиры в новостройках премиум-класса, которые сократились в площади за пять лет на 19%. В 2023 году их средняя площадь составила 79,2 квадратного метра, тогда как в конце 2018 года она составляла 97,7 квадратного метра (минус 18,5 квадратного метра). Жилье в новостройках бизнес-класса потеряло в размерах в среднем 16%. К концу 2023 года средняя площадь помещения составила 60,4 квадратного метра против 72,3 квадратного метра в конце 2018 года (минус 11,9 квадратного метра). Помещения в элитных и делюкс-комплексах стали на 12% больше за пять лет (150,6 квадратного метра против 134,6 квадратного метра).

«Вероятнее всего, темпы уменьшения квартир замедлились временно, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Ипотека вновь становится дорогой, а это значит, что приходящие на рынок новостроек покупатели будут экономить на площади. Если период высоких ставок по кредитам окажется продолжительным (больше года), то мы увидим новый виток сокращения площадей квартир, а также изменение структуры предложения. Станет меньше трехкомнатных квартир и вырастет доля студий и однокомнатных».

Ранее мы писали о том, что жилые комплексы площадью до 40 000 квадратных метров все реже строят в Москве.