Индикаторы рынка ипотеки: где за жилищный кредит отдают больше половины зарплаты

Аналитики компании DEVISION представили новый продукт для девелоперов. Ипотечная карта показывает сумму, объем, срок и ставку по выданным кредитам в регионах.

Больше всего кредитов на приобретение жилья выдали в Центральном, Приволжском и Южном федеральных округах на общую сумму 1,5 трлн рублей. Средний размер кредита – почти 5 млн рублей.

В 52 регионах за ипотеку отдают более половины зарплаты. Например, больше всего за ипотечный платеж с зарплаты отдают в Республике Ингушетия – 87,6% и Чеченской Республике – 115,7% .

Меньше всего за ипотеку платят в Дальневосточном федеральном округе – доля варьируется от 45,5% до 22%. 

Общая картина

В целом на рынке наблюдается тенденция сдерживания ипотечных займов. Это прослеживается по ряду признаков.

Увеличение первоначального взноса по льготной ипотеке до 30%. Ипотека с господдержкой становится доступна только тем, у кого есть накопления.

Установление максимального размера льготного ипотечного кредита 6 млн рублей для всех регионов, включая Москву и Санкт-Петербург.  Это сократит потенциальное число выдач ипотеки: найти лот с подходящими параметрами становится все сложнее, а спрос на компактное жилье растет. 

Поднятие ключевой ставки до 16% годовых. Субсидированная ипотека становится дорогой для государства. Проценты, которые банк получает при использовании льготных программ, напрямую зависят от ключевой ставки, и ее рост до 16% означает существенное увеличение расходов федерального бюджета.

Введение комиссии при использовании льготных программ ипотеки увеличит стоимость жилья почти на 8%. Все меньшему числу покупателей будет доступна ипотека по ключевой и субсидированной ставке.

Кто лидирует?

Отдельно стоит сказать про Тюменскую и Свердловскую области. В этих регионах выдача ипотеки сопоставима с целыми федеральными округами. Например, за 2023 год на Дальнем Востоке выдано 30 300 ипотечных кредитов, тогда как в одной только Свердловской области – 23 500, а Тюменской — 27 500 кредитов. Причина – лидерство этих регионов по емкости рынка новостроек.

Подробнее рассмотрим регионы, которые только набирают популярность у девелоперов.

Приволжский федеральный округ

Лидерство в регионе удерживают Татарстан и Башкортостан: суммарный объем выданных кредитов там составляет 35,4% от общего объема Приволжского федерального округа.

Отчасти это связано с развитием промышленности и технологического сектора в столицах республик – Казани и Уфе. В этих сферах конкурентоспособные зарплаты, а правительства регионов вкладываются в инфраструктуру, делая жизнь в городах привлекательнее.

На октябрь 2023 года в столице Удмуртской республики – Ижевске выдано 8325 ипотечных кредитов на сумму 29,8 млрд рублей, что на 3,3 млрд больше, чем в 2022 году. Объем просроченной задолженности в республике вырос в 2 раза, но по сравнению с другими регионами остается на достаточно низком уровне и составляет 20 млн рублей.

В Перми количество выданных кредитов выросло на 81% по сравнению с прошлым годом, что свидетельствует о росте отложенного спроса в данном регионе. Средний размер кредита на октябрь 2023 составляет 4,2 млн рублей.

Дальневосточный федеральный округ

Условия по Дальневосточной ипотеке также изменились. Расширены категории заемщиков, например, сотрудники предприятий ОПК. Увеличен и лимит на программу: максимальная сумма кредита составляет 9 млн рублей для приобретения жилья общей площадью 60 квадратных метров и более.

Эти меры значительно расширяют целевую аудиторию покупателей новостроек в ДФО. Стоит отметить, что в дальнейшем нововведения повлияют на стоимость средней площади построенного жилья в сторону увеличения.

Хабаровск – один из доминирующих игроков дальневосточного региона, его суммарная доля в общем объеме выданных кредитов составляет 18,5%. Средний размер кредита – 5,1 млн рублей. Средний срок кредита увеличился на 1 год и находится в пределах 22,9 лет. Доля ипотечного платежа в заработной плате – порядка 41,9%. По просроченной задолженности с декабря 2022 года наблюдается небольшой рост в пределах 14,7%. Это ожидаемо, поскольку сумма выданных кредитов возросла на 31,8% и составляет 29 839 млн рублей. 

Владивосток

Город развивается опережающими темпами, он является мостом в Восточную Азию. Поэтому Владивосток привлекает инвесторов. В своем федеральном округе Приморский край – лидер выдачи ипотек по количеству – 7894 штук  и объему – 40,8 млрд рублей.

Южный федеральный округ

В Южном федеральном округе Краснодарский край остается лидером по объему выданных кредитов: на октябрь 2023 года – 28 195 кредитов.

При этом стоит отметить, что наиболее низкая средневзвешенная ставка по округу также зафиксирована в Краснодаре – 5,3%, рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 12,8%.

Просроченная кредитная задолженность на октябрь 2023 года показывает беспрецедентный максимум на фоне остальных регионов и составляет 638 млн рублей, при общем объеме задолженности ЮФО в 926 млн рублей. Доля ипотечного платежа в заработной плате – 54,6%.

Итоги

На конец 2023 года количество выданных ипотечных кредитов выросло относительно октября и ноября. Это произошло на фоне новостей об ужесточении выдачи льготной ипотеки и характерного сезонного всплеска.

Переориентация льготной ипотеки на рынок в депрессивных регионах, адресные меры поддержки определенных категорий категории граждан, смогут повысить качество девелоперского продукта. Сильные застройщики постараются еще больше укрепиться  в перспективных федеральных округах, как когда-то было с Дальним Востоком. Также будущие меры поддержки направят на регионы, в которых стабильно растет спрос на ипотеку. В этих условиях девелоперам важно правильно оценить рынок и перспективы работы в таких регионах.

Ранее мы писали о том, как ситуация в экономике повлияла на рынок ипотеки России.