Что будет с рынком жилья и ценами: прогноз до конца года от эксперта

Несмотря на рост спроса на недвижимость в первом полугодии 2023 года рост выданных кредитов на покупку жилья по сравнению с январем-июнем прошлого года составил 66,9%, в августе, после того, как доллар пробил психологическую отметку в 100 рублей и ЦБ моментально отреагировал на это повышением ключевой ставки до 12%, процент на займы в сегменте классической ипотеки вырос до 13-15%. Без изменений остались только условия льготных программ. Однако и это стало стимулом увеличения спроса на недвижимость. Россияне опасались новых экономических потрясений и действий ЦБ, потому вкладывали накопления в квадратные метры, чтобы спасти их от негативного влияния инфляции. Но что будет дальше?

По мнению эксперта, генерального директора компании «Окна 2.0» (дилера оконного бренда «РЕХАУ»), входящей в топ-5 оконных организаций по Москве и Московской области) Игоря Уланова, скорее всего, высокий спрос на недвижимость сохранится до конца текущего года, ведь чем нестабильнее геополитическая и экономическая обстановка, тем выше желание россиян конвертировать рубли в жилплощадь. Кроме того, благотворно на рынке недвижимости отразиться и отложенный спрос: если в конце 2022 года многие платежеспособные граждане РФ уезжали за границу или переводили накопления за рубеж, то на сегодняшний день около 50% релокантов вернулись на Родину.

В сегменте новостроек цены к октябрю 2023 года увеличились в среднем на 1-1,1%, в некоторых крупных городах – на 4,4%, например, в Москве этот показатель составил 2-2,5%. Однако это не стало причиной стагнации строительства несмотря на то, что летом текущего года в Московской области зафиксирован рекордный объем продаж. В новостройках, введенных в эксплуатацию июле-сентябре, выкуплено уже 77% жилья, в Санкт-Петербурге – 75%. Поэтому тут впору говорить скорее о дефиците новой недвижимости в высокой степени готовности, так как 60% непроданного пока жилья будет доступно для заселения только в 2024 году. Стимулом для роста объемов новой недвижимости станут программы ИЖС, активно поддерживаемые государством и позволяющие делать стоимость жилья доступнее. Несмотря на это, прогнозируется снижение спроса на первичное жилье на 20% из роста ставок по классической ипотеке. Это может стать причиной сложностей при вводе в эксплуатацию нового жилья в 2025-2026 годах. Справиться с этим позволит только отмена моратория на выплату неустойки дольщикам при задержке сроков строительства со стороны девелоперов, произошедшая в июле текущего года, что позволит избежать срыва сроков достраивания объектов недвижимости.

По инерции возросла и средняя цена на квадратный метр вторичного жилья – с лета в среднем на 5%, однако в некоторых городах процент еще выше. Так в Москве жилье на вторичном рынке стало дороже на 6%, в Северной столице – на 5%, Свердловской и Новосибирской областях – на 6% и 4,5% соответственно, в Краснодарском крае – на 3,5%. Однако в октябре, скорее всего, рост цен, вызванный ажиотажным спросом после повышения ключевой ставки и слухов об отмене льготных ипотек, замедлится в связи с тем, что сделки будут заключать только те покупатели, которым одобрили ипотечные решения до повышения ставок ЦБ. То есть интерес ко вторичной недвижимости снизится, что позволяет прогнозировать ее удешевление, хоть и незначительное. 

Покупка недвижимости для сдачи по-прежнему остается выгодным вложением средств, несмотря на то, что окупаемость купленной для аренды квартиры в Москве составляет 23 года, а в Республике Алтай – за 13,1 год, в Карелии – 13,2 года, в Краснодарском и Ставропольском краях – 15,3 и 16,3 года соответственно. Однако рассчитывая сроки получения дивидендов от вложения в недвижимость, нужно понимать, что даже в случае не очень прибыльной аренды, у покупателя жилплощадь остается в собственности. В последствии ее можно продать и вернуть первоначальные вложения с большей выгодой, с учетом того, что ежегодно арендные ставки растут, и сроки окупаемости могут снижаться.

Ранее мы писали о том, что аналитики прогнозируют замедление активности на рынке недвижимости.