Квартиры на вторичном рынке столичного региона в сентябре подорожали еще на 0,6-1,6%

В сентябре рост цен на квартиры в Москве продолжился на фоне ажиотажа в связи с ожиданием дальнейшего подорожания ипотеки.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в сентябре средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке «старой» Москвы достигла 264 800 рублей – это на 1,6% больше, чем в августе. Средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья Новой Москвы за сентябрь прибавила 1,3% и достигла 203 090 рублей. В Подмосковье квартиры подорожали существенно меньше – только на 0,6% до 153 650 рублей за «квадрат».

Напомним, ощутимый рост цен на жилье начался в июле, когда стоимость метра в московском регионе увеличилась на 0,5-1,1%, в августе квартиры подорожали еще на 0,4-1,4% за квадратный метр в среднем.

Внутри МКАД в условиях ажиотажа спросом пользуется любое жилье, более-менее адекватное по соотношению цены и качества. На локацию, тип дома и т.п. люди не смотрят, пытаясь срочно купить хоть что-то, потому что считают, что потом купить не смогут. Как следствие, с рынка вымываются любые более-менее доступные варианты во всех классах и сегментах, что приводит к такому же более-менее равномерному росту цен с некоторым прекосом в пользу советского фонда (+2,3%). Квартиры в старых домах обычно стоят дешевле, к тому же недавно сданным (и более дорогим домам) приходится конкурировать с новостройками, которые можно купить по программам льготной ипотеки.

Подмосковный рынок рос в цене в основном за счет ближней зоны, подорожавшей на 0,9%. В среднем Подмосковье цены увеличились только на 0,4%, а в дальнем стоимость метра в сентябре практически не изменилась (+0,1% к августу). В Новой Москве расположенный ближе к МКАД. Новомосковский округ также дорожал почти в два раза быстрее дальнего Троицкого округа: плюс 1,3% против 0,7%.

Такое преимущество примыкающих к «старой» Москве районов объясняется спецификой спроса последних месяцев. Основной спрос, подскочивший на фоне ослабления рубля и ужесточения денежно-кредитной политики Центробанка, сосредоточен в пределах МКАД – поэтому там цены растут быстрее. За МКАД покупают квартиры инвесторы – жилье за МКАД дешевле, а также те, кому на «старую» Москву не хватает, но и откладывать покупку не хочет из-за роста ипотечных ставок. Естественно, обе эти категории покупателей выбирают варианты поближе к «старой» Москве. Как следствие, дальнее Подмосковье, которое долгое время было лидером роста цен, превратилось в аутсайдера, а Троицкий округ сильно отстал от Новомосковского.

Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «Всплеск спроса на жилье в июле-сентябре спровоцировало, во-первых, значительное ослабление рубля, а во-вторых и главных – увеличение ключевой ставки ЦБ, которая с июля по сентябрь выросла с 7,5 до 13% годовых. При такой ключевой ставке стоимость ипотеки становится абсолютно заградительной для большинства потенциальных заемщиков – 14-16% годовых. Поэтому уже в октябре-ноябре, когда банки закончат выдавать ипотеку, одобренную по «старым» ставкам, спрос на вторичном рынке снизится. Собственно, признаки охлаждения рынка появились уже в сентябре.

По глубине спад, скорее всего, будет сравним с апрелем-маем 2022 года. Только на этот раз стагнация может существенно затянуться, потому что если в прошлом году ЦБ, задрав ставку до 20% в конце февраля, уже в апреле начал ее опускать, то теперь мегарегулятор четко и ясно заявляет, что высокая ключевая ставка, а значит, и недоступная ипотека – это надолго. Кроме того, за время трехмесячного ажиотажа сильно истощился спрос будущих периодов, поэтому даже если ЦБ передумает и опустит ставку еще в этом году, что крайне маловероятно, рынку потребуется время, чтобы накопить новый спрос».

Ранее мы писали о том, что скидки на «вторичку» бизнес-класса в Москве достигают десятков миллионов рублей.