Инвестор объяснил рост цен на «вторичку» вымыванием самых дешевых объектов

Вторичный рынок недвижимости Москвы летом 2023 года демонстрирует не совсем типичные для этого времени года тренды. Покупательский интерес сохранился на достаточно высоком уровне, а продавцы, несмотря на это не стали сильно повышать цены. Инвестор Валерий Летенков рассказал CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») о главных тенденциях сегмента.

Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»: «На вторичном рынке была тенденция к росту цен, но связана она была с тем, что все самые доступные объекты были раскуплены, то есть вымывание дешевых объектов привело к росту средней цены. В целом, динамика цен зависит от сегмента. В большинстве случаев цены пришли на уровень конца 2021 – начала 2022 года. В некоторых сегментах есть рост на 3-5%. Но опять же это не связано с ростом цен, это связано с тем, что дешевые объекты были раскуплены, а люди, которые держали цены, сейчас по-прежнему еще продают свои лоты.

В июле количество лотов на вторичном рынке пришло в норму. Дефицита предложения нет. Но и такого разнообразия, которое было в конце 2022 года также уже нет.

Сейчас смело можно говорить, что деньги у людей есть и при наличии возможности они стараются покупать без ипотеки. Но при этом есть и те, кто покупает в ипотеку, другое дело, что доля таких сделок не составляет 90%. Другое дело, что сейчас нет такого, как было в 2021-2022 года, когда каждый второй стремился войти в квартиру с нулевым первоначальным взносом. 

Также замечу, что при наличии денег у людей наличия широкого спектра возможностей для вложения нет. Поэтому те, кто имеют финансовую возможность, стараются реализовать эту самую возможность. До нынешнего повышения люди вполне лояльно относились к ипотеке в 12%. Сейчас ситуация, видимо, изменится.

В июле был тренд на повышение цен как в сегменте купли-продажи, так и в сегменте аренды. Но этот тренд был связан не с прогнозами роста ключевой ставки, а с тем, что начал расти доллар. Что произошло с этими объектами? Ничего. Подняли и снижать не собираются. О правильности этой стратегии даст ответ время.

Сейчас люди по-прежнему хотят купить что-то достойное по адекватной цене. Сейчас нет такого, что покупатели кидались на какие-то объекты. Люди пытаются купить лучшее из того, что им доступно. Сейчас клиенты активно торгуются. Часто из-за этого увеличивается срок поиска. Сегодня торг вниз идет тяжело.

Ключевая ставка в 12% говорит нам о том, что ипотека будет на уровне около 15-17%. В связи с этим если на 12% ипотеку люди смотрели нормально, то на 17% ипотеку так смотреть они уже не будут.

Кроме того, есть и другие негативные факторы. Высокая ключевая ставка потянет вверх удорожания всех кредитов, что может привести к стагнации экономики.

Также 15 сентября будет плановое заседание ЦБ. Если к этому моменту валюта еще подорожает, то до какого уровня тогда повысят ключевую ставку? Если это повышение состоится, то это крайне плохо отразится на всем и в том числе на недвижимости. При этом добавлю, что если на вторичке человек может продавать и может не продавать, то на первичном рынке застройщики вынуждены продавать. Для девелоперов продажи – это жизненная необходимость».

Ранее инвестор рассказал о первых неожиданностях на рынке жилья после повышения ключевой ставки.