Александр Калинин (Smartis): Тренды на рынке недвижимости: как быть, если застройщик их не понимает

Многие девелоперы не осознают важности изучения и анализа трендов рынка недвижимости, считая это пустой тратой времени и средств. Почему понимание рынка имеет решающее значение для принятия управленческих решений, в авторской колонке, написанной специально для ЦЕГРА рассказал Александр Калинин, директор по развитию бизнеса Smartis.

Как менялся рынок недвижимости

Согласно исследованию ВЦИОМ, в рамках которого участникам были заданы вопросы, касающиеся жилищных условий, качества новостроек, осведомленности граждан об изменениях в сфере недвижимости за последние 25 лет:

∎ жилье стало доступнее. Ключевой инструмент – ипотека. С помощью ипотечных программ обзавелись недвижимостью 14 миллионов семей. То, что ипотека стала доступнее, отметили 48% респондентов. А 46% участников опроса считают, что людей, которые могут купить недвижимость, стало больше;

∎ более, чем у половины граждан (52%) улучшились жилищные условия. Свыше 50 млн россиян сделали ремонт, купили недвижимость – 37,5 млн. Около 36 млн переехали в жилье с более комфортными условиями, а 21,2 млн человек купили дополнительную недвижимость;

∎ новостройки сыграли ведущую роль в обеспечении жителей недвижимостью. По данным опроса, 60% респондентов считают, что в их городе строится достаточное количество недвижимости;

∎ рынок перестает волновать проблема обманутых дольщиков. 36% участников опроса считают, что на первичном рынке недвижимости выросла защищенность от действий мошенников, а 91% уверены, что государство успешно решило проблему обманутых дольщиков;

∎ выросла осведомленность людей. 73% респондентов отметили, что появилось множество удобных сервисов, с помощью которых проще выбрать ипотечную программу или недвижимость для покупки, либо аренды;

∎ рынок аренды остается в серой зоне. Каждый четвертый россиянин за последние 25 лет хотя бы один раз снимал недвижимость на срок более 1 года. В настоящее время в арендованных домах и квартирах проживает около 10% российских семей. При этом 46% арендаторов никогда не заключали договоры;

∎ качество недвижимости выросло. Стремительное развитие рынка привело к росту ввода жилья в эксплуатацию с 30 млн квадратных метров  в 2000 году до 110, 4 млн в 2023-м. 40% россиян считают, что выросло не только количество, но и качество новостроек.

В 2022 году рынок недвижимости находился в состоянии неопределенности, а в 2023-м начал стабилизироваться. Прошлый год ознаменовался рекордной покупательской активностью. По данным Smartis, рост спроса был зафиксирован почти по всем категориям объектов на протяжении всего года. Основными факторами, повлиявшими на это, стали:

∎ меры государственной поддержки;

∎ рост строительной готовности, который нивелировал недостаток предложения;

∎ снизились темпы роста стоимости стройматериалов, некоторые за счет ограничений в экспорте даже подешевели, например, арматура и пиломатериалы;

∎ возросшее предложение отрегулировало цены в положительную для клиентов сторону. Этот фактор повлиял и на рост спроса.

Российская недвижимость снова стала привлекательным активом для инвесторов и граждан, стремящихся выгодно вложить средства. В 2023 году рынок продемонстрировал уверенную положительную динамику. Росреестр насчитал сразу несколько рекордов на рынке новостроек.

Но пока речь идет не о выходе из кризиса, а о сформированном спросе, с которым нужно работать девелоперам, и об их способности победить в борьбе за внимание покупателей. Чем лучше застройщик знает свою аудиторию, тем выше вероятность успешной сделки. Изучение трендов рынка будет неполным без понимания того, что думают и как действуют клиенты.

Как менялось покупательское поведение пользователей

Согласно исследованию Smartis, в 2023 году количество целевых обращений увеличилось на 61%. Всплеск наблюдался с июня и, скорее всего, был вызван поступающей информацией о предстоящем росте ключевой ставки. Люди старались воспользоваться ипотечной программой, пока ставки не выросли.

Число успешных сделок в 2023 году увеличилось на 30%. В третьем квартале их количество выросло на 61%, по сравнению со вторым кварталом, всё по тем же причинам, связанным с ключевой ставкой. В октябре этот тренд сменил логичный спад.

В недвижимости класса комфорт число успешных сделок увеличилось на 27%, класса бизнес – на 28%, премиум – на 40%, по сравнению с 2022-м годом. В январе-октябре 2023 года количество сделок, совершенных в Москве, выросло на 24%, в Московской области – на 48%, в других регионах – на 19%.

Чего ждать девелоперам в 2024 году

Эксперты финансового института в жилищной сфере России «ДОМ.PФ» опасаются дефицита предложения на рынке недвижимости в 2024 году из-за ажиотажного спроса в 2023-м. Согласно исследованию института, количество сделок по договорам долевого участия в 2023 году увеличилось на 50%, запусков – на 21%. Новостройки со сроком ввода в эксплуатацию в 2024 году раскупили еще в прошлом году более, чем на 50%. В результате распроданность увеличилась до 80% (на 10% выше нормы), что, как считает «ДОМ.PФ», указывает на риск дефицита предложения.

Аналитики считают, что окончательная стабилизация на рынке недвижимости может наступить уже в 2024 году. С одной стороны, спрос на первичном рынке может оказаться под давлением высоких процентных ставок, изменения условий ипотечных программ, некоторого ужесточения их требований, что «охладит» рынок. С другой, президент продлил программу семейной ипотеки. Оба фактора способствуют возвращению рынка в стабильное состояние, к балансу распроданности и стройготовности.

Анализируя тренды на рынке, застройщику важно опираться не только на информацию экспертов, но и проводить собственные исследования, собирать данные. В этом помогают современные data-driven-инструменты, такие как системы сквозной аналитики, а также обсуждение трендов на конференциях, в тематических Телеграм-каналах.

Подведем итоги

Российский рынок недвижимости быстро меняется. Девелопер, не уделяющий внимание глобальным факторам, влияющим на генерацию денежных потоков, рискует допустить ошибки в расчетах.  А вот застройщики, которые своевременно отслеживают и правильно интерпретируют тренды, смогут принимать верные решения и экономить бюджет. Анализ рынка позволяет сократить расходы на инструменты и каналы, которые скоро «просядут» или уже не приносят результата, перераспределив бюджет на более эффективные решения.

Автор: Александр Калинин