Рынок недвижимости Крыма: оптимизм на фоне неопределенности

Одним из заветных желаний многих россиян является покупка дома или квартиры на теплом морском побережье. Но вопреки тому, что Россия обладает самой большой территорией в мире, выбор подходящих мест у нас весьма скромный. Одним из немногих районов с лучшим климатом для проживания является Крымский полуостров, а если точнее, то южный его берег. Известные всем Ялта, Алушта, Судак, Коктебель, Гурзуф, Алупка – все они находятся в локации, которую принято сокращенно называть ЮБК.

Потенциал рынка недвижимости этого региона огромный, как и интерес к нему со стороны жителей самых разнообразных уголков России. Однако ввиду последних событий, связанных с проведением специальной военной операции (СВО) на Украине, здесь пока «все сложно». О реальном положении дел, о ценах на жилье, а также о новых интересных проектах CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») попросил рассказать местных экспертов.

Непростой и неоднозначный год  

Период с конца февраля прошлого до апреля текущего года для рынка недвижимости ЮБК получился нервным, неоднородным, со своими взлетами и падениями. С началом СВО Крым, как и многие другие регионы России, накрыла волна ажиотажного спроса на жилье. В условиях глобальных перемен, неопределенности и скачков курса рубля люди с накоплениями не хотели держать на руках деньги, а самое надежное вложение, по мнению неподготовленного инвестора, в нашей стране – это недвижимость.

Эмоциональный скачок спроса встряхнул жилой сегмент полуострова, однако, как отмечают местные риелторы, уже к апрелю он сошел на нет, а рынок буквально «встал». Ситуация полного штиля начала меняться только в октябре 2022-го. Спасательным кругом для рынка крымской недвижимости выступил так называемый «херсонский сертификат».

Справка

«Херсонский сертификат» – государственный жилищный сертификат на приобретение жилья, который выдается гражданам, вынужденно покинувшим город Херсон или правобережную часть Херсонской области. Введен в оборот Постановлением правительства РФ №1876 от 21 октября 2022 года.

«Сегодня рынок жилой недвижимости ЮБК активен в основном за счет херсонских сертификатов. Благодаря им наблюдается серьезное оживление во вторичном сегменте. Однако часто собственники отказываются от продажи таким способом из-за неотработанной схемы сделки и растянутых сроков по выплате. Покупателей с наличными сейчас стало гораздо меньше, чем год назад. От ипотеки многие отказались в условиях неопределенности. Поэтому, если бы не покупатели с сертификатами, рынок продолжал бы падение. С ними же ситуация стабильная, нет ни роста, ни падения», – считает Станислав Кисс, учредитель и генеральный директор оператора недвижимости «Статус 82» (г. Ялта).

С коллегой согласен и Дмитрий Жиделев, президент «Крымской гильдии риэлторов», руководитель бюро недвижимости «Прайм». По его словам, реальную ситуацию на рынке жилой недвижимости южного берега Крыма можно охарактеризовать как позитивное ожидание.

«Интерес к крымской недвижимости есть, но большинство людей ждет окончания СВО. Цены в настоящее время держатся на одном уровне. Активен рынок недорогого жилья, которое подходит под «херсонские сертификаты», – говорит эксперт.

Цены

Цены на жилье ЮБК также прошли несколько волн роста и падения. С начала пандемии до февраля 2022 года наблюдалось только «движение вверх». В среднем по региону стоимость квадратного метра выросла на 20-40%. В отдельных востребованных локациях и проектах зафиксировано 100%-е удорожание жилья.

СВО изменила ситуацию. Сначала был спад – средний чет упал на 20-30%, однако он был обеспечен за счет тех, кто хотел срочно уехать из региона навсегда. Когда они распродали свои объекты, а панические настроения прекратились, цены начали быстро восстанавливаться.

В итоге сегодня средняя стоимость предложения квартиры в новостройке южного берега Крыма составляет от 150 000 рублей за «квадрат» и 120 000 рублей на вторичном рынке.

«Минимальная стоимость квадратного метра жилой недвижимости в новостройках Алушты – 147 000 рублей, максимальная – 378 000, средняя – 233 500. До февраля 2022 года мы фиксировали значительный рост цен и спроса на недвижимость в городе и на побережье Крыма в целом, особенно на дома. Также чувствовался дефицит квартир на вторичном рынке и рынке новостроек. С начала СВО в связи с ростом курса иностранной валюты было повышение стоимости недвижимости, к осени – рынок цен нормализовался», – поделилась Карина Черемисина, агент по недвижимости компании «Вилла-Крым» (г. Алушта).

Средняя стоимость предложения в новостройках ЮБК по состоянию на 1 апреля 2023 года составляет: в Феодосии – 123 400 рублей за «квадрат»; в Судаке – 203 700; в Ялте – 245 600.

Средневзвешенная цена предложения на вторичных рынках жилой недвижимости крупнейших городов-курортов ЮБК такова: в Феодосии – 111 600 рублей за квадратный метр; в  Алуште – 159 800; в Судаке – 174 300; в Ялте – 226 100.

Спрос

В преддверии летнего сезона, а он в Крыму начнется уже в мае,  местный недвижимости однозначно скорее жив, чем мертв. Продажи идут в различных сегментах. Наибольший интерес эксперты фиксируют к бюджетным лотам до 7 млн, но такого предложения крайне мало. 

По данным Валерия Шумеева, руководителя центра недвижимости «Еврогород» (г. Ялта), в первую очередь продаются квартиры и жилые апартаменты, далее коттеджи и таунхаусы, замыкают топ самых востребованных объектов земельные участки. Весьма востребованы видовые квартиры, с современной планировкой – с кухней-столовой и одной либо несколькими изолированными спальнями. По запросам и сделкам это квартиры площадью от 40 до 70 квадратных метров. Причем важным моментом является наличие окон в каждом помещении, то есть первый свет.

По данным опрошенных нашей редакцией экспертов, средний чек покупки жилой недвижимости на южном берегу Крыма находится в диапазоне 7-10 млн рублей. Основной спрос формируют жители других регионов России.

«Доля местных покупателей на крайне мала, по нашим данным, примерно 15% от всех запросов. Однако регион всегда будет интересен материковой России. Ключевые клиенты – это семьи, которые хотят иметь курортную недвижимость с целью личного использования и для сдачи в аренду. Как правило, это люди в возрасте от 50 лет и выше, разных профессий и уровня достатка. Самые востребованные лоты у них – квартиры в ЖК, где есть своя территория, возможность парковки автомобиля и детская площадка», – отмечает Наталья Кушнирюк, директор агентства «Галерея недвижимости Крыма» (п. Ливадия).

По структуре спроса эксперт отмечает равноценные запросы – примерно 33% приобретают жилье в Крыму в ипотеку, 30% с помощью «херсонских сертификатов» и личных средств, еще 37% за личные средства.

Впрочем, некоторые ее коллеги оценивают долю покупателей крымской недвижимости из других регионов России скромнее.

«Среди покупателей жилья на рынке местные составляют 35%, жители Херсонской области – 40 %, других регионов – 25%. Покупатели крымского жилья – это люди со средним уровнем достатка, предприниматели, малый и средний бизнес. Наиболее востребованы у них готовые к проживанию квартиры на вторичном рынке площадью до 55-80 квадратных метров стоимостью до 10 млн рублей, либо квартиры до 5-6 млн площадью до 40 квадратных метров», – приводит свои выкладки Карина Черемисина.

Интересный факт – сегодня продажи жилья в Крыму поддерживаются за счет брокеров из Сочи. За последние годы цены на недвижимость в этом городе Краснодарского края побили все рекорды. По итогам первого квартала 2023-го Южная столица России впервые возглавила рейтинг отечественных городов по стоимости квадратного метра в новостройках, опередив Москву – 355 800  рублей против 296 в столице. В то же время большинство россиян, которые хотят переехать к морю, в первую очередь обращают внимание именно на Сочи. В итоге нередкими стали случаи, когда люди из различных регионов РФ, введенные в заблуждение фейковыми объявлениями о продаже недвижимости, приезжают в Сочи за покупкой желанной квартиры или домика на побережье, но сталкиваются с высокими заградительными ценами.

«Это привело к интересной тенденции ‒ агенты по недвижимости Сочи стали предлагать Крым, где жилье дешевле в 2-3 раза, как альтернативу тем покупателям, которые не смогли найти подходящий по бюджету вариант в городе. И такая модель весьма неплохо работает сегодня», – поделился с CUD.NEWS Руслан Сухий, сооснователь и руководитель московской инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».

Интересные проекты

Ситуация в сегменте нового жилого строительства пока также далека от совершенства. Как отмечает Валерий Шумеев, сегодня в Крыму наблюдается увеличение количества застройщиков с материковой части России. Разрабатываются различные проекты. Это и отдельно стоящие дома, и целые жилые комплексы разного уровня. Словом, предложение первичном рынке постепенно увеличивается, но небольшими темпами. Количество и качество новых ЖК растет, но не так быстро, как хотелось бы.

«Сейчас появляются действительно интересные проекты, которые предусматривают высокий уровень инфраструктуры и полную автономность – свои магазины, рестораны, консьерж-сервис, спа и т.д. Раньше такие проекты почти не строились. Однако, них по прежнему не хватает, кривые спроса и предложения пока не пересекаютс», – оценивает ситуацию Дмитрий Жиделев.

Среди наиболее интересных проектов, которые в текущем году были выведены на рынок ЮБК, эксперты выделили жилой комплекс комфорт-класса «Белый парус» имени И.К. Айвазовского от столичного застройщик «Этажи» (инвестиционно-девелоперская группа «Рентавед»). Он расположен в городском округе Ялта (пгт Гаспра). В первом квартале 2024 года его планируют сдать в эксплуатацию.  Цены в этой новостройке сегодня стартуют со 150 000 рублей за квадратный метр.

По словам Марианны Беляевой, руководителя проекта «Партнерская программа брокеров недвижимости Крыма», отличительной особенностью новостройки является высота его локация  над уровнем моря. Это так называемый дворцовый эталон. Известно, что ни одна резиденция сильных мира сего в царское время не строилась у кромки воды, потому что самый полезный воздух находится в месте, где происходит смешивание горного воздуха с морским. Не случайно «Белый парус» находится примерно на одном уровне и расстоянии от моря, как, например, «Ласточкино гнездо» или Ливадийский дворец российского монарха. Кстати недалеко от новостройки проходит знаменитая  Царская тропа, по которой гулял Николай II.

Еще одна новинка, заслуживающая внимания – это комплекс апартаментов комфорт-класса «Аврора», локация опять же в Ялте (пгт Восход). Его возводит местный застройщик – «Славянский». Ввод в эксплуатацию намечен уже нынешним летом. Квадратный метр здесь обойдется в 112 600 рублей.

«Стройплощадка находится на склоне горы поэтому дома имеют повышенную сейсмостойкость и в случае чего смогут выдержать землетрясение мощностью до 9 баллов», – утверждает Елена Земляная, ипотечный брокер.

Для тех, кто предпочитает элитную недвижимость, крымский застройщик ООО «Перспектива» предлагает премиальный апарткомплекс в Алуште (пгт Виноградный) «Паруса мечты». Вот только ждать обещанное жилье придется, как говорят,  три года – до осени 2026-го. Зато стоимость «квадрата» на старте достаточно демократичная – от 193 000 до 276 000 рублей.

 «Абсолютно все планировки комплекса включают в себя наличие просторной террасы с видом на искрящееся море, вечнозеленый заповедный лес или горы, – живописует Елена Земляная. – Жильцам будет доступна опция проезда на электрокаре, что позволит быстро и с комфортом добраться до центра Алушты, а затем вернуться обратно в апартаменты».

Всего в продаже 234 лота на три корпуса по 12 этажей каждый. Отделка апартаментов – дизайнерская под ключ. Собственная инфраструктура ЖК включает 14 коммерческих помещений, 26 кладовых, подземный паркинг на 78 мест с лифтом на этаж, открытый бассейн с лаундж-зоной и spa, тренажерный зал, кафе, рестораны, салон красоты, прогулочные аллеи, фонтан, открытый кинотеатр и другие приятные мелочи.

Перспективы

Оценку перспектив рынка жилой недвижимости ЮБК со стороны местных экспертов можно охарактеризовать словосочетанием «оптимизм на фоне неопределенности». С одной стороны, все понимают, что очень сложно делать прогнозы в условиях сегодняшних реалий. Планировать что-то даже на месяцы вперед чересчур оптимистично. Однако все уверены, что после завершения СВО спрос и рост цен на жилье в Крыму просто неизбежен. Разница в стоимости квадратного метра на ЮБК минимум в два раза меньше, чем у основного конкурента – Сочи. То есть потенциал есть!

Автор: Виталий Простаков