Михаил Костромин (Aktivo): Как динамика изменения курсов валют влияет на московский рынок недвижимости

За последние 5 лет средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла почти вдвое – несмотря на кризис, пандемию, санкции и ослабление рубля. Как именно волатильность на валютном рынке влияет на стоимость столичных квартир, какие еще факторы влияют на цену и стоит ли сейчас инвестировать в московскую коммерческую недвижимость, в авторской колонке, написанной специально для ЦЕГРА рассказывает Михаил Костромин, коммерческий директор компании Aktivo.

В 2023 году рубль показывал высокую волатильность. Потеря покупательной способности рубля спровоцировала ряд решения: Центробанк ужесточить монетарную политику: повысить ключевую ставку, продавать собственные долларовые резервы и – самое важное – продавать валютную выручку. Это позволило рублю укрепить позиции – с октября 2023 года национальная валюта находится в пределах 87-94 рубля за доллар.

С одной стороны, меры Центробанка снижают активность на рынке недвижимости хотя бы потому, что кредиты становятся дороже. С другой, в кризисные времена люди привычно «несут деньги в бетон». Покупка недвижимости воспринимается многими как простой и понятный способ сохранить или приумножить капитал: не нужно разбираться в работе брокеров и учиться подбирать инвестиционные инструменты.

Паника вокруг удешевления рубля также повышает скорость закрытия сделок на рынке недвижимости. Чтобы спасти накопленное, люди стремятся не просто купить коммерческое помещение или жилье, а сделать это как можно быстрее. Первая реакция девелоперов и профессиональных участников рынка недвижимости на повышение спроса – увеличение цен. Поэтому чем сильнее колеблется стоимость национальной валюты, тем охотнее люди будут использовать консервативные способы уберечь капитал от непредсказуемой волатильности. В первую очередь, речь о покупке недвижимости.

Как изменились цены на московское жилье за 2023 год

По данным аналитического центра ИРН, стоимость жилья в Москве в 2023 год выросла в среднем на 7,6% без учета цены элитных квартир (которая исказила бы показатель в большую сторону). Величина подорожания находится в пределах официальной инфляции, которая на декабрь 2023 года составляла 7,5%.

Однако динамика стоимости отдельно взятой квартиры сильно зависит от площади жилья, типа дома и городского округа. Например, однокомнатные квартиры, которые пользуются наибольшей популярностью, подорожали за год на 9,8%. Квартиры с четырьмя комнатами и больше стали стоить дороже всего на 4,2%.

Что касается типов домов, жилье в «сталинках» подорожало меньше всего: +6,1%. Самый высокий рост цен показали квартиры в типовых панельных домах, жилье выросло в цене на 8,5%. Если говорить про округи, наибольший рост зафиксирован в Северном: +10,1%. Меньше всего цены изменились в Центральном округе и за МКАДом, где подорожание составило всего 5,5%. Нет ни одного округа и даже района, в котором жилье подешевело или осталось на прежнем уровне.

Как изменился рынок коммерческой недвижимости Москвы в 2023 году

По отчету «Интерфакс», рынок коммерческих объектов был успешным почти по всем показателям. Общий уровень инвестиций достиг рекордных 750 млрд рублей (+65% относительно 2022 года), спрос на коммерческую недвижимость увеличился на 80% год к году, арендные ставки поднялись на 35% в строящихся объектах и на 40% в помещениях класса А (новые офисы рядом с метро).

Больше всего инвестиций пришлось на торговую недвижимость – 84% всех средств. На втором месте склады, которым досталось 8% общей суммы. Офисы и гостиницы получили 5% и 4% соответственно. Половина всех инвестиций пришлась на объекты, собственниками которых были иностранные компании.

Отрицательную динамику показали лишь торгово-развлекательные центры по объему ввода: за весь год в Москве открыли четыре ТРЦ, где появилось только 57 тысяч новых арендопригодных квадратных метров. Это на 53% меньше, чем в 2022 году.

В 2024 году московский рынок недвижимости, скорее всего, покажет более высокий рост: девелоперы планируют ввести в эксплуатацию на 75% больше коммерческих помещений.

Как ключевая ставка ЦБ влияет на стоимость недвижимости

Темпы роста цен на квартиры и коммерческие объекты могут замедлиться только из-за неподъемных процентов по ипотеке, причина которым – увеличение ключевой ставки. Для ЦБ ключевая ставка – основной инструмент денежно-кредитной политики, который помогает достигать целевого показателя по инфляции. С 2015 года цель находится в пределах 4%.

Изменение внешних и внутренних экономических условий приводит к увеличению инфляции, поэтому Центробанку приходится вводить более жесткую политику. В итоге с декабря 2023 года ключевая ставка составляет 16%, а за год она выросла больше чем в два раза. Высокая ставка делает кредиты населению менее доступными, поэтому всё меньше людей берут ипотеку. Снижается спрос на жилье, а за ним – темп роста цен.

Но даже несмотря на ухудшение условий по ипотеке без учета льгот, на московском рынке недвижимости ставят новые рекорды по продажам. По данным «РБК Недвижимость», продажи новостроек в прошлом году увеличились на 40% по отношению к 2022 году, а количество зарегистрированных договоров долевого участия превысило исторический максимум и составило около 107 500. Предыдущий рекорд был в 2021 году – 98 500 сделок.

Стоит ли инвестировать в московскую недвижимость

За 2023 год Росреестр зафиксировал сразу семь рекордов на московском рынке недвижимости по количеству заключенных договоров доверительного участия за месяц, квартал и за 9 месяцев. Несколько рекордов абсолютные – новые значения превышают прежние за всю историю мониторинга рынка. Все эти достижения наглядно показывают, что покупательская активность в 2023 году не просто остается чрезвычайно высокой, а находится на историческом максимуме.

С 25 октября доллар не поднимается выше 94 рублей, и на начало 2024 года американская валюта уже трижды корректировалась до отметки ниже 90 рублей. Как следствие, стоимость недвижимости на московском рынке становится менее зависимой от курса валют, а в большей степени на цены влияют иные факторы:

∎ отложенный спрос (люди хранили сбережения в иностранной валюте и дождались выгодного курса);
∎ потребительская уверенность населения;
∎ слухи об ужесточении требований или даже отмене льготной ипотеки;
∎ переориентация состоятельных покупателей с зарубежного рынка на столичный.

Таким образом, стоимость московской недвижимости растет, невзирая на волатильность национальной валюты, экономические кризисы, пандемии и санкции.

Однако инвестор не всегда может купить недвижимость из собственных сбережений: даже крохотная квартира в Новой Москве обойдется в пять миллионов рублей, что уж говорить про коммерческие объекты. Высокий порог входа в покупку недвижимости мотивировал инвесторов объединиться в фонды и покупать объекты в складчину. Такой вид инвестиций называется коллективным.

Сегодня в России 11 миллионов коллективных инвесторов, которые вкладывают капитал в один из наиболее консервативных инструментов – недвижимость. В условиях экономической нестабильности, волатильности национальной валюты и непредсказуемой политической конъюнктуры недвижимость остается не только простым и понятным, но и надежным способом сохранить капитал.

Автор: Михаил Костромин