Эксперт рассказал, как изменился российский спрос на недвижимость вне России

В условиях глобальных экономических и политических изменений российские инвесторы продолжают активно интересоваться зарубежной недвижимостью, отмечает Татьяна Агеева, основатель агентства Ageeva Real Estate.

По итогам 2023 года лидерами по спросу стали ОАЭ, Таиланд и Турция, при этом интерес к острову Бали в Индонезии растет настолько стремительно, что есть все шансы на его укрепление в рейтинге. В то же время Оман становится все популярнее у россиян, благодаря выгодным возможностям для инвесторов. Спрос мотивирован не только желанием сохранить капитал, но и получить доход от инвестиций, а также возможностью облегченного получения ВНЖ и гражданства.

«По итогам 2023 года в тройке лидеров ОАЭ (21% спроса), Таиланд (20%), Турция (15%). Далее с небольшим отрывом – остров Бали в Индонезии (14%), и есть все шансы, что по итогам 2024 года Бали обойдет Турцию с точки зрения российского спроса. Остальные направления – Кипр, Венгрия, Испания, Португалия, Латинская Америка занимают маленькую долю рынка – менее 5%. Также пока небольшую долю занимает еще одно государство Персидского залива – Оман. Но у него очень большие перспективы, и в статистике 2024 года, уверена, он будет занимать более заметное место. Эта страна только начинает развитие как направление для инвестиций и предоставляет инвесторам много выгодных возможностей, – рассказала Татьяна Агеева ДОМ.NEWS. – Популярность стран Юго-Восточной Азии, Ближнего Востока и Турции объясняется очень просто – это дружественные государства, которые не вводили ограничений в отношении россиян, позволяют получить ВНЖ или визу резидента, открыть банковский счет. Покупатель из России может там рассчитывать на безопасность своих инвестиций. Это очень важно, так как именно сохранение капитала в надежном активе в валюте и получение свободы передвижения и расчетов по миру – основные факторы, двигающие российский спрос на зарубежную недвижимость после 2022 года. Также роль играет доходность вложений. Бали сейчас предлагает самый высокий процент дохода и самый короткий срок окупаемости инвестиций. До 17% годовых в валюте и окупаемость в течение 4-6 лет. ОАЭ, Оман, Таиланд предлагают стабильные 7-9% годовых, а если учесть, что в ОАЭ и Омане местные валюты жестко привязаны к доллару, получается, что это фактически долларовая доходность, и колебания курса инвестору не страшны.

В 2021 году лидерами спроса были Турция, Испания, Болгария, Черногория и Италия. Само собой, после начала СВО европейские страны потеряли свою актуальность для наших покупателей – цены высокие, особенно после скачка валюты, доходность небольшая, а получить визу и провести сделку с российским паспортом – теперь задача со звездочкой. К тому же есть вопросы к безопасности инвестиций, учитывая европейскую тенденцию на заморозку российских активов, конфискацию автотранспорта с номерами РФ и так далее.

Лишь Турция сохранила позиции, так как осталась дружественной страной. Также ее популярность связана с возможностью получить не просто ВНЖ, а полноценное гражданство за инвестиции. Кроме того, это достаточно популярное направление для релокации. Курорты Турции были мегапопулярны у россиян на протяжении последних 25–30 лет, многие считали Анталию далекой дачей. Страна знакома, есть удобное авиасообщение, и лететь из европейской части России не так далеко, как, например, в Юго-Восточную Азию. Там хороший климат, поэтому, конечно, турецкая недвижимость привлекла россиян в первую очередь. Напомню, по итогам 2022 года Турция была лидером рейтинга по распределению российского спроса – точно так же, как и в 2021, до начала СВО. Однако в последний год ситуация меняется. Потенциальных инвесторов «охлаждают» падение курса лиры и увеличение инфляции, ужесточение условий по получению ВНЖ и гражданства за инвестиции (минимальная стоимость недвижимости для получения гражданства в июне 2023 поднялась с 400 000 до 520 000 долларов), введение особых требований для сдачи недвижимости в краткосрочную аренду – теперь нужно получить согласие всех жильцов дома и специальную лицензию. Это усложнило жизнь многим инвесторам, рассчитываемым на пассивный доход от сдачи в аренду туристам. Так что Турция остается в рейтинге популярности, но уже не на первом месте.

В 2023 году больше покупали для инвестиций – эту цель обозначили как основную 20% покупателей. Для собственного проживания покупали чуть меньше – 17%. А большая часть покупателей рассматривала зарубежную недвижимость как возможность получения ВНЖ и гражданства. Однако цель «получение ВНЖ» почти никогда не идет сама по себе: после оформления документов с недвижимостью все-таки нужно что-то делать. То есть либо жить там самим, либо сдавать в аренду для получения пассивного дохода. Так что в целом можно сказать, что основная цель покупки инвестиции+ВНЖ. Это же мы в Ageeva Real Estate видим и по своим клиентам.

В ОАЭ, в частности в Дубае, цены в 2023 году достигли 12-летнего пика, стоимость квадратного метра в новостройках выросла в среднем на 17%, а судя по тому, что мы видим, находясь внутри рынка, во многих проектах стоимость возросла до 30%. Ставки на аренду также поднялись на 20-25%, поэтому можно сказать, что инвесторы остались «при своих». Недвижимость подорожала, но и доход стала приносить более высокий. На Бали мы также видим серьезный рост цен – плюс 17% с 2022 года. В Таиланде стоимость квадратного метра тоже увеличивается, но более спокойными темпами – примерно по 3-5% в год. А рекордсменом является Турция. Только за 2022 год цены выросли на 164% – в основном благодаря ажиотажному российскому спросу. И такое сильное подорожание также играет роль в уменьшении спроса на турецкие квадратные метры – стало слишком дорого.

В 2022 году многие совершали эмоциональные покупки – торопили защитить капитал или переехать, так что покупка зарубежной недвижимости была на слуху. Было очень много «российских» сделок в Турции и Дубае, в этих направлениях пик пришелся на весну – осень 2022. Но если брать общую статистику по всем странам, то пиковым стало первое полугодие 2023 года – тогда число покупок выросло на 36% по сравнению с первым полугодием 2022. Люди успокоились, вернулись к рациональному подходу и стали рассматривать разные направления. Так, в Таиланде, например, количество «российских» сделок в первой половине 2023 выросло на 72% по сравнению тем же периодом в 2022, в Индонезии на 47%. Сейчас спрос также остается стабильно высоким.

Основные причины, побуждающие россиян, вкладывать деньги в недвижимость за рубежом, остаются в силе – это сохранение капитала, получение пассивного дохода в валюте и ВНЖ в другой стране. Так что причин для серьезного замедления спроса нет. Однако соотношение спроса по странам, конечно, будет меняться. Потенциальные инвесторы будут уходить с перегретых рынков в сторону направлений более интересных с точки зрения доходности и условий покупки. Отличные перспективы у Таиланда и Омана. Можно сказать, что Оман – это Дубай 10 лет назад. Отличные перспективы, лояльное налогообложение, бесплатные рассрочки на всю первичную недвижимость, высокий спрос при дефиците предложения и ПОКА низких ценах, проекты высокого класса у моря в Омане в 3-4 раза дешевле аналогичных в Дубае. Ageeva Real Estate одним из первых открыло это направление для своих клиентов, и мы уже видим огромный отклик, провели там достаточно много сделок. Далее спрос будет расти, к этому есть все условия».

Ранее мы рассказывали о том, что в 2023 году курортная недвижимость России интересовала покупателей в 10 раз чаще, чем зарубежная.